Beëindiging huurovereenkomst met beroep op dringend eigen gebruik van winkelbedrijfsruimte. Structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Mogelijkheid verhuur aan “groter merk” kan een rol spelen.
Dringend eigen gebruik van winkelbedrijfsruimte is een van de middelen die de verhuurder heeft om tot beëindiging van huur zgn. middenstandsbedrijfruimte (winkels en horeca) te komen. De rechter moet de beëindiging toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hijzelf, of iemand anders die in nauwe relatie met de verhuurder staat, het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen. Bij persoonlijk gebruik gaat het in eerste instantie om de verhuurder zelf, maar het kunnen -vrij vertaald- ook zijn familieleden betreffen.
Voor vragen over dringend eigen gebruik van winkelbedrijfsruimte, kunt u te allen tijde contact met ons opnemen.Onder duurzaam gebruik wordt ook begrepen renovatie van bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Dringend eigen gebruik kan ook aanwezig zijn als de investeringen die gemoeid zijn met de renovatie een rendabele exploitatie onmogelijk maken. Meestal zal sprake zijn van een combinatie van praktische en economische redenen die aan een rendabele exploitatie in de weg staan. De vraag is echter hoe onrendabel de exploitatie moet zijn, alvorens met succes een beroep kan worden gedaan op dringend eigen gebruik. Bij woonruimte geldt ingevolge het Herenhuisarrest dat sprake moet zijn een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten. De vraag is of deze zware eis ook geldt voor middenstandsbedrijfsruimte. De Hoge Raad oordeelde op 14 februari 2014, Alog/Ultimo (ECLI:NL:HR:2014:338) dat het bij huur van woonruimte om bescherming van een fundamenteel andere aard gaat dan bij bedrijfsruimte. Bij bedrijfsruimte past dan ook een minder strenge maatstaf, aldus de Hoge Raad. Als na renovatie geen sprake kan zijn van een kostendekkende exploitatie (er hoeft dus geen sprake te zijn van een structurele wanverhouding, zoals bij woonruimte), dan komt de verhuurder een beroep op dringend eigen gebruik toe. Het lijkt erop dat het Hof Amsterdam in het arrest Alri/Cainco (ECLI: NL: GHAMS2013:4946) nog een stap verder gaat door te oordelen dat een beroep op dringend eigen gebruik, er in bestaande dat verhuurder de kelder wilde uitgraven om aldus een aanzienlijk grotere winkelruimte te creëren, die bovendien aan een “groter merk” kon worden verhuurd, met een veel beter rendement tot gevolg, in het kader van de belangenafweging ex art. 7:296, lid 3 BW slaagt. De huurder huurde de bedrijfsruimte al meer dan 23 jaar en na zo lange tijd is het niet meer vanzelfsprekend dat het streven naar winstmaximalisatie van de verhuurder moet wijken voor datzelfde streven van huurder, aldus het Hof. De mogelijkheden voor de verhuurder om met een beroep op dringend eigen gebruik de exploitatie van zijn bezit te optimaliseren zijn ook weer niet onbeperkt. Zo wenste een verhuurder een open buitenruimte van zijn huurder en die van een naastgelegen bedrijfsruimte te bebouwen. Dit betekende dat huurder een deel van de etalage en 3 m2 van de winkelruimte moest inleveren. Het hof (10 mei 2007, Prg. 2006, 50) oordeelde dat geen sprake was van renovatie: dat invulling van de tussen de bedrijfsruimten gelegen buitenruimte leidt tot een betere opzet en inrichting van het winkelcentrum, is onvoldoende om van renovatie te kunnen spreken, aldus het hof.