Exploitatieverlichting Winkelruimte van de Huurder
In een recente blog over huurverhogingsprocedure winkelruimte is aan de hand van concrete uitspraak van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2016:1256) de exploitatieverplichting van winkelruimte aan de orde gesteld. Omdat over dit specifieke onderwerp nog een tweetal uitspraken zijn gedaan, zal in dit blog nogmaals worden ingegaan op exploitatieverplichting winkelruimte van de huurder en komt tevens de vraag aan de orde of deze verplichting wellicht op zijn retour is.
Voor vragen over exploitatieverplichting voor huurders, kunt u te allen tijde contact opnemen.
Uitspraken
De eerste uitspraak betreft er een van de rechtbank Rotterdam van 14 augustus 2015 (ECLI:NL:RBROT:2015:5914). In deze zaak over de exploitatieverplichting van de huurder speelde een aantal bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst een belangrijke rol.
De artikelen 6.1. en 6.4. van de met huurder gesloten huurovereenkomst luiden:
Art. 6.1:
Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)
Art. 6.4:
Huurder zal het gehuurde overeenkomstig de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen:
– indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat tenminste gedurende de door verhuurder, na overleg met huurder, te bepalen reguliere openingstijden. Bij aanwezigheid van een winkeliersvereniging stelt verhuurder de reguliere openingstijden vast na overleg met die vereniging. Wat betreft ruimere openingstijden, koopavonden en koopzondagen zal huurder zich conformeren aan besluiten dienaangaande van de winkeliersvereniging en bij het ontbreken daarvan aan die van verhuurder. De aan de ruimere openingstijden verbonden kosten zijn voor rekening van de huurders die van de ruimere openingstijden gebruik (moeten) maken.
– indien het gehuurde geen deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat gedurende de gebruikelijke openingstijden voor vergelijkbare ruimten.’
Ten opzichte van de artikelen 6.1 en 6.4 van de algemene bepalingen, bepalen de artikelen 9.4.1 en 9.4.4 van de huurovereenkomst het volgende:
Art. 9.4.1:
De eerste volzin van artikel 6.1 algemene bepalingen is niet van toepassing. (…)
Art. 9.4.4:
Het bepaalde achter ‘:’ in artikel 6.4 algemene bepalingen is niet van toepassing. Huurder heeft het recht het gehuurde open te stellen voor het publiek binnen de wettelijk vastgestelde openingstijden.
De Kantonrechter oordeelt:
Vooropgesteld wordt dat de bewoordingen van artikel 9.4.1 van de huurovereenkomst op zich zelf duidelijk zijn. De eerste volzin van artikel 6.1 van de algemene bepalingen wordt uitgesloten. In die eerste volzin is bepaald dat de huurder het gehuurde gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, behoorlijk en zelf zal gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Iets anders dan uitsluiting van de verplichting tot gebruik van het gehuurde zoals weergegeven is in artikel 6.1 valt daaruit niet op te maken. Verhuurder wijst er echter op dat niet kan worden volstaan met een zuiver taalkundige uitleg van artikel 9.4.1. van de huurovereenkomst. Dat klopt. Ook indien de bewoordingen van het betreffende artikel c.q. de taalkundige betekenis centraal wordt gesteld, blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten beslissend (haviltex).
Recent is op dit blog de uitspraak (ECLI:NL:RBROT:2016:1256) besproken. In deze zaak vorderde de verhuurder in kort geding nakoming van de exploitatie door de winkelier/huurder. De rechter oordeelde dat in de gegeven de omstandigheden -leegstand winkelcentrum en de slechte financiële positie van huurder- huurder niet aan de exploitatieverplichting kon worden gehouden.
In een vrij kort tijdsbestek hebben derhalve twee afzonderlijke rechters geoordeeld dat de huurder niet gehouden was om de winkelruimte ook daadwerkelijk te exploiteren. Kan uit de beide uitspraken nu worden afgeleid dat de plicht van huurder om zijn winkel ook daadwerkelijk te exploiteren, aan verval onderhevig is? Het antwoord luidt ontkennend. In de eerste kwestie lijkt het er op dat de verhuurder simpelweg onvoldoende de consequenties heeft ingezien van het uitsluiten van art. 6.4. van de huurovereenkomst (de exploitatieverplichting winkelruimte) en het toekennen van het “recht” aan de huurder om zijn winkel open te stellen.
In de tweede zaak lijkt het er op dat de kantonrechter wel erg veel gewicht heeft toegekend aan de persoonlijke omstandigheden van de huurder en hij minder oog heeft gehad voor de rechten en belangen van de verhuurder. Het is (helaas) niet bekend of verhuurder in appel is gekomen, maar het valt zeker niet uit te sluiten dat het Hof in deze zaak anders zou hebben beslist.
Huurverlaging
Tenslotte nog een zaak, waarin de vraag aan de orde kwam of de slechte situatie in een winkelcentrum dan wellicht aanleiding kon zijn om te komen tot een huurverlaging.
Enkele huurders van een winkelcomplex vorderen vernietiging wegens dwaling (art 6:225 BW), wegens onvoorzienbare omstandigheden (art. 6:258 BW) en ontbinding op grond van toerekenbare tekortkomingen van de in 2009 gesloten huurovereenkomsten. De gestelde tekortkomingen zijn het annuleren van de commerciële opening in 2009, het veroorzaken en in stand houden van leegstand, het verlaten van het branchepatroon, het wijzigen van de winkelbestemming in een multifunctionele bestemming, het niet maken van een website en het niet doen van marktonderzoek. De tekortkomingen vormen geen gebrek (art.7:204 BW) met als gevolg geen genotsderving, zodat geen huurprijsverlaging geïndiceerd is, Aldus de rechtbank (Criterium van het eerder gewezen Amicitia arrest).
Huurders wijzen ter onderbouwing van hun beroep op onvoorziene omstandigheden op achterblijvende resultaten in de omzet als gevolg van onvoldoende bezoekersaantallen, onder meer veroorzaakt door leegstand. Verhuurder wijdt de gedeeltelijke leegstand onder meer aan de economische crises en het achterblijven van de bevolkingsgroei in Almere. De kantonrechter stelt (ECLI:NL:RBMNE:2015:6082)bij de beoordeling of sprake is van onvoorzien omstandigheden voorop dat een economische teruggang of malaise in het licht van een 10-jarige huurovereenkomst in zijn algemeenheid geen onvoorziene omstandigheid vormt. Zeker professionele of bedrijfsmatige partijen worden geacht daarmee rekening te kunnen houden. Dit kan worden beschouwd als behorend tot het normale ondernemersrisico. Dat een (bijna) volledige bezetting van het winkelcentrum voor huurders bij het aangaan van de huurovereenkomsten doorslaggevend gewicht had, is overigens onvoldoende aannemelijk gemaakt.
Huurders hebben daaromtrent immers niets in de huurovereenkomst doen opnemen, aldus de kantonrechter. Als dat zo zou zijn geweest, dan mocht van hen worden verwacht dat zij daarvan een bepaling in de huurovereenkomst hadden laten opnemen, maar dat hebben zij niet gedaan. Bovendien kan slechts sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in genoemd artikel, indien partijen deze omstandigheid niet, al dan niet stilzwijgend, in de overeenkomst hebben verdisconteerd. In artikel 11.6 van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte is elke aansprakelijkheid voor schade voortvloeiend uit leegstand elders uitgesloten. Partijen hebben derhalve de gevolgen van leegstand expliciet in de overeenkomst verdisconteerd en hebben aldus afgesproken dat huurders hiervan in beginsel het risico zou dragen.
Conclusie Exploitatieverplichting Winkelruimte
Hoewel de laatste uitspraak niet direct betrekking heeft op de exploitatieverplichting van de huurder, kan uit deze uitspraak wel worden afgeleid dat huurders zich niet al te gemakkelijk aan hun verplichtingen kunnen onttrekken met een beroep op de slechte marktomstandigheden binnen het winkelcentrum. Uitgangspunt blijft de plicht van de huurder om het gehuurde ook daadwerkelijk te exploiteren, terwijl de slechte marktomstandigheden ook niet snel zullen leiden tot bijvoorbeeld een huurverlaging.