Instrument Omzethuur
In Nederland is de vaste huurprijs de norm, al was het alleen al omdat de wet (de art. 7:303 en 7:304 BW) uitgaat van vast overeengekomen huurprijzen. Het komt echter ook voor dat de huurprijs van winkelbedrijfsruimte wordt gerelateerd aan de omzet van het daarin gevestigde bedrijf. Het wettelijk stelsel kan echter een belemmering vormen voor omzet gerelateerde huur.
Het instrument van omzethuur kan in winkelcentra bijdragen aan een gevarieerd winkelaanbod, waarbij ook ruimte is voor ondernemers die een gemiddelde vaste huurprijs niet op kunnen brengen, maar die wel bijdragen aan de diversiteit van het winkelaanbod. De verhuurder optimaliseert daarmee weliswaar niet direct zijn huurinkomsten, maar het komt de aantrekkingskracht van het winkelcentrum wel ten goede, zodat uiteindelijk alle betrokken partijen daar profijt van kunnen hebben.
Voor vragen over doorstroming huurmarkt, kunt u te allen tijde contact opnemen.
Voor winkeliers kan omzet gerelateerde huur ook voordelig zijn om periodes van laagconjunctuur op te vangen. De economische malaise van de afgelopen jaren en de toename van online-winkelen, hebben de detailhandel hard getroffen. Ook de horeca is de afgelopen jaren geconfronteerd met teruglopende omzetten. In een dergelijke situatie kan omzethuur bijdragen aan lastenverlichting voor de ondernemer.
Echter, omzethuur staat haaks op het wettelijk stelsel van huurprijsherzieningen. In het kader van huurprijsherzieningen op de voet van art. 7:303 BW geldt als maatstaf de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse van het gehuurde, over de voorafgaande vijf jaar.
Zowel huurder als verhuurder kunnen telkens nadat de overeengekomen huurtermijn is verstreken (meestal vijf jaar, maar tien jaar komt ook voor) de rechter verzoeken de huurprijs opnieuw vast te stellen. Zoals hiervoor gemeld, bepaalt de wet dat de rechter dat dient te doen op basis van in art. 303 BW vastgelegde maatstaf van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse over de voorafgaande vijf jaar.
Is een daarentegen een omzet gerelateerde huur tussen huurder en verhuurder afgesproken, dan is de rechter in het kader van een huurprijsherzieningsprocedure derhalve niet verplicht om een omzethuur vast te stellen. Het kan dus voorkomen dat partijen een omzethuur zijn overeengekomen, maar de rechter in het kader van een 303-procedure vervolgens de nadere huurprijs vaststelt op basis van een vaste huurprijs. Overigens wordt wel aangenomen dat indien partijen een vorm van omzethuur zijn overeengekomen, de rechter ook rekening zal moeten houden met de omzet gerelateerde factoren.
Een ander obstakel voor omzethuur is dat de wet geen instrumenten bevat om een dergelijke huur vast te kunnen stellen (de wet gaat immers uit van de huurprijs van vergelijkingsobjecten), terwijl ook de omzetten van de diverse winkels onderling zich nog eens moeilijk laten vergelijken. Zo laat de omzet van een supermarkt zich niet tot nauwelijks vergelijken met die van een naastgelegen postzegelwinkel, om maar een beeldend voorbeeld te gebruiken. Kortom, het vergelijken van omzetten van winkels in het kader van huurprijsherzieningen is voor rechters een behoorlijk lastig karwij.
Mogelijke oplossingen
De bepalingen van afdeling 6 van Boek 7 BW, waaronder de artt. 7:303 en 7:304, zijn van semi-dwingend recht, wat inhoudt dat bepalingen in de huurovereenkomst, waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wet, vernietigbaar zijn.
Om discussies over de vraag of middels het aanvaarden van omzethuur de huurder in een nadeliger positie is komen te verkeren te voorkomen, biedt de wet de mogelijkheid om vooraf goedkeuring te vragen voor een dergelijk (van de wet afwijkend) beding (art. 7:291 BW).
Omzethuur is derhalve (in beginsel) toegestaan, zeker als sprake is van rechterlijke goedkeuring, en dat maakt het mogelijk om bijvoorbeeld een omzethuur in de huurovereenkomst op te nemen en huurprijsherzieningen geheel uit te sluiten, zodat altijd een vast percentage van de omzet aan de verhuurder wordt afgedragen. Daarmee worden lastige huurprijsherzieningen vermeden: de huurder betaalt gedurende de gehele looptijd van de overeenkomst een vast percentage.
Ook is het mogelijk om deels een vaste basishuurprijs (welke dus ook op de gebruikelijke wijze periodiek kan worden herzien op de voet van de artt. 303 en 304 BW) en deels een omzet gerelateerde component (zonder herzieningsmogelijkheid) overeen te komen.
Er zijn wel grenzen aan het flexibele gedeelte van de huurprijs. Zo oordeelde de Hoge raad in het arrest Elzinga/Miedema (HR 26 februari 1993, NJ 1993, nr. 579) dat potentiële omzet niet als factor kan meewegen, in de eerste plaats omdat in dit geval partijen voor een huurprijs in een vast bedrag hadden gekozen (alleen de potentiële omzet was variabel), doch in de tweede plaats omdat een dergelijke afspraak te veel ingreep in de bedrijfsvoering van de huurder; de huurder moet vrij zijn om zijn eigen beleid, dus ook zijn omzet, te bepalen.
Bij gemengde overeenkomsten, die naast huurelementen ook elementen van een andere overeenkomst bevatten (bijvoorbeeld een exploitatieovereenkomst voor een benzinestation of de pachtovereenkomst bij horeca) kan verwarring ontstaan over de vraag of sprake is van omzethuur. De Hoger Raad (Heineken/Kreuk, HR 30 januari 1981, NJ 1981, 393) oordeelde dat de rechter bij dergelijke gemengde overeenkomsten uit de totale vergoeding (huur+ variabele vergoeding) in ieder geval de huurprijs (dus de vaste component) moest kunnen distilleren.
Voor een nadere huurprijsvaststelling dient de totale vergoeding derhalve te (kunnen) worden ontdaan van dat deel dat strekt tot betaling van andere zaken dan zuiver de huur van de bedrijfsruimte. Bij “andere zaken” moet bij de huur van horecaruimte bijvoorbeeld worden gedacht aan de huur van de inboedel (ook wel -juridisch onjuist- omschreven als ‘pacht’) en/of goodwill en bij bijvoorbeeld tankstations aan de afnameplicht van de huurder van nevenproducten, zoals motoroliën en etenswaren.
Dat het in geval van verwarring behoorlijk mis kan gaan bleek in een uitspraak van de kantonrechter Middelburg (Ktr. Middelburg, 24 november 1992, Prg. 1993, nr. 3805). Het betrof de exploitatie van een stationsrestauratie middels een exploitatieovereenkomst. De kantonrechter ging niet over tot het distilleren van de huurprijs uit de (totale) exploitatievergoeding, maar vatte de gehele exploitatievergoeding op als omzethuurprijs en wijzigde deze exploitatievergoeding vervolgens in een vaste huurprijs. De kantonrechter overwoog daarbij dat de verhuurder had nagelaten het gemengde karakter van de exploitatieovereenkomst in de huurovereenkomst te benadrukken, waardoor voor hem niets anders overbleef dan de totale vergoeding aan te merken als vaste huurprijs.
Conclusie Omzethuur
Omzethuur kan zeker als goed alternatief dienen voor vaste huurafspraken, maar de aard van een dergelijke constructie dient wel helder te worden vastgelegd in de overeenkomst, terwijl het voorts buitengewoon verstandig is om in de overeenkomst een duidelijk onderscheid te maken tussen de vaste en de variabele elementen van de totale prijs, zodat in het kader van een nadere vaststelling van de huurprijs op de voet van art. 7:303 BW geen misverstanden kunnen rijzen.
In geval van twijfel over de vraag of al of niet ten nadele van de huurder wordt afgeweken bij omzethuur, kan het raadzaam zijn om op de voet van art. 291, leden 2 t/m4 BW rechterlijke goedkeuring te vragen voor deze vorm van verhuur. Dit laatste geldt zeker als het gaat om ‘kleinere’ middenstanders, omdat in dat geval de rechter sneller zal aannemen dat in strijd met de wet ten nadele van de huurder wordt afgeweken in de overeenkomst. Zo zal bij een supermarkt als Albert Heijn minder snel worden aangenomen dat ten nadele van de huurder is afgeweken, dan bij een zgn. ‘buurtsuper’.
Is aan deze voorwaarden voldaan, dan kan omzethuur als een goed instrument dienen om maatwerk te leveren, wat in bijvoorbeeld winkelcentra kan leiden tot een gedifferentieerd winkelaanbod, terwijl winkeliers in periodes van laagconjunctuur baat hebben bij een dergelijke vorm van verhuur. Het mes kan in geval van omzethuur aan twee kanten snijden.