Afwijkende Bedingen Middenstandsbedrijfsruimte
In vorige blogs is al ingegaan op diverse aspecten van huur van middenstandsbedrijfsruimte (ook wel: winkelbedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte), waaronder de wettelijke mogelijkheid om de huurprijs aan te passen aan de nieuwe marktomstandigheden, welke met name het gevolg zijn van de economische terugval sinds 2008 en de toename van internetverkoop. Het systeem van huurbescherming dat de wet biedt aan huurders van horeca- of winkelruimte (bijvoorbeeld de strikte toepassing van 5+5 jaar) kan voor ondernemers die willen afwijken van het wettelijk systeem behoorlijk belemmerend werken. Immers, de bepalingen van art. 7:290 e.v. BW zijn van semi-dwingend recht, hetgeen inhoudt dat bepalingen in de huurovereenkomst, waarin ten nadele van huurder wordt afgeweken, vernietigbaar en dus niet-afdwingbaar kunnen blijken te zijn op het moment dat de verhuurder zich beroept op het desbetreffende afwijkende beding in de huurovereenkomst.
De wet biedt echter de mogelijkheid om af te wijken van het dwingendrechtelijke regime van huurbescherming m.b.t. middenstandsbedrijfsruimte en daarmee adequaat in te spelen op nieuwe ontwikkelingen binnen de retail. Hierbij moet gedacht worden aan de zgn. pop-up stores, verhuur-/franchisecontracten, shop-in-shop-constructies en exploitatiecontracten, zoals we die onder andere tegenkomen bij tankstations en stationsrestauraties. Kortom, de wet biedt de mogelijkheid om, onder bepaalde voorwaarden, af te wijken van het wettelijk systeem door middel van het sluiten van maatwerkcontracten en daarmee adequaat in te spelen op de veranderende marktomstandigheden.
Voor vragen over doorstroming huurmarkt, kunt u te allen tijde contact opnemen.
Frank Swart
Art. 7:291, lid 3 kent echter een strikte maatstaf voor de omstandigheden waaronder afwijkende bedingen door de rechter kunnen worden goedgekeurd. Onder het oude recht gold dat goedkeuring alleen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval kon worden verleend. Deze maatstaf verschafte de rechter een grote mate van beleidsvrijheid als het ging om afwijkende bedingen; meestal kwam het er op neer dat als zowel verhuurder als huurder een afwijkend beding in de huurovereenkomst opgenomen wenste te zien, de rechterlijke goedkeuring al vrij snel werd verleend.
Het in 2003 ingevoerde art. 7:291, lid 3 bepaalt echter dat een afwijkend beding uitsluitend kan worden goedgekeurd indien het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de wettelijke bepalingen in redelijkheid niet behoeft.
Sommige rechters laten zich weinig gelegen liggen aan het striktere criterium en houden min of meer vast aan de beoordelingsmaatstaf die gold onder het oude recht (de bijzondere omstandigheden van het geval), maar andere rechters passen het nieuwe criterium wel strikt toe. Gevolg is dat verschillen ontstaan in de wijze waarop rechters verzoeken om goedkeuring voor een afwijkende bedingen behandelen en dat leidt tot rechtsonzekerheid en rechtsongelijkheid.
Wanneer kan het aantrekkelijk zijn om goedkeuring voor een afwijkend beding te verzoeken?
Hiervoor zijn al een aantal voorbeelden genoemd, waarin afgeweken wordt van het dwingendrechtelijke karakter van de wet, zoals in geval van de pop-up stores, de shop-in-shop-constructies, verhuur als onderdeel van een franchisecontract en de exploitatiecontracten.
Er zijn derhalve verschillende situaties denkbaar waarbij partijen goede redenen kunnen hebben om te willen afwijken van de dwingendrechtelijke regeling van art. 290 e.v. BW. Met name als een huurcontract onderdeel vormt van een mix van contracten tussen verhuurder en huurder, zoals bij franchiseovereenkomsten of exploitatiecontracten voor tankstations of stationsrestauraties, kunnen partijen door het dwingendrechtelijke karakter van de wet soms ernstig beperkt worden in het bereiken van de door hen gewenste koppeling van contractuele afspraken.
Franchise
Voor de franchisegever bijvoorbeeld, die, naast de levering van de productenlijn aan de franchisenemer, ook de winkelruimte verhuurt, is het van belang dat de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst op één en dezelfde datum eindigen. De situatie dat de franchiseovereenkomst eindigt, maar de huurovereenkomst wordt voortgezet, is voor de franchisegever ongewenst. De beëindigingsmogelijkheden van beide overeenkomsten zouden daarom synchroon moeten lopen. In beginsel vormt de wettelijke regeling echter een belemmering, omdat op de huurelementen van de franchiseovereenkomst de dwingendrechtelijke bepalingen van huur van toepassing zijn, terwijl partijen ten aanzien van de franchisecomponenten van de overeenkomst vrij zijn om gronden van beëindiging te bepalen.
Om er toch voor te zorgen dat de franchisegever/verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen als de franchiseovereenkomst eindigt, is het van belang de beide onderdelen (franchise en huur) te koppelen. Dit betekent bijvoorbeeld dat in de overeenkomsten opgenomen wordt dat de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter eindigt, zodra de franchiseovereenkomst eindigt. Een dergelijke bepaling is echter vernietigbaar, want in strijd met regels van dwingend recht. De mogelijkheid om een dergelijk beding ter goedkeuring voor te leggen aan de rechter, kan uitkomst bieden.
Onderhuur
Ook huurderhuur kan aanzienlijke (financiële) risico’s met zich meebrengen, indien dit niet behoorlijk vooraf wordt geregeld. Een huurder kan er op enig moment voor kiezen om de bedrijfsruimte onder te verhuren, maar als hij dat bijvoorbeeld doet voor de resterende huurperiode van -laten we zeggen- drie jaar, dan dient hij zich er rekenschap van te geven dat hij het gehuurde op dat moment gaat onderverhuren voor een periode van vijf jaar (dat is immers de wettelijke termijn). Deze huurder heeft er belang bij om in het kader van de onderverhuur af te willen wijken van de wettelijke termijn van vijf jaar. Ook voor een dergelijk afwijkend beding is het verstandig om vooraf goedkeuring te vragen aan de rechter.
Omzethuur
Een ander voorbeeld vormt zogenaamde omzethuur, welk onderwerp in het vorige blog (huurprijsverlaging winkel) aan de orde is gekomen. Afspraken omtrent omzet gerelateerde huur wijken immers af van het wettelijk regime van huurprijsherzieningen (de artt. 7:303 en 304 BW). In deze constructie wordt een percentage van de omzet als huur afgedragen. De gehele huurprijs kan omzet-gerelateerd zijn, maar er kan ook worden gekozen voor een mengvorm, waarbij deels een vaste basishuurprijs wordt afgesproken en deels een omzet- gerelateerde component wordt ingebouwd. Voor welke vorm ook wordt gekozen, het is verstandig om voor dergelijke afwijkende bepalingen in de huurovereenkomst een rechterlijke goedkeuring te vragen, zeker als de huurder zogezegd de zwakkere partij vormt.
Conclusie Afwijkende Bedingen
De mogelijkheid om aan de rechter goedkeuring te vragen voor afwijkende bedingen vormt een bruikbaar instrument om overeenkomsten aan te gaan die op maat zijn gesneden en beter aansluiten bij het huidige economische tijdsgewricht. Partijen dienen zich er wel rekenschap van te geven dat de goedkeuring (mede) afhankelijk zal zijn de maatschappelijke positie die de huurder inneemt. In het vorige blog Huurprijsverlaging winkel is al het voorbeeld gebruikt van de positie van de supermarkt ten opzichte van de aloude buurtsuper. Het spreekt vanzelf dat de rechter in geval van afwijkende bedingen in de huurovereenkomst met een buurtsuper nauwkeuriger zal kijken naar de vraag of het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming behoeft en het afwijkende beding om die reden door de rechter niet moet worden goedgekeurd.
Is de maatschappelijke positie van de verhuurder (wezenlijk) sterker dan die van de huurder, dan dienen partijen derhalve beducht te zijn voor afwijkingen van het wettelijk stelsel van huurbescherming. Tezelfdertijd moet ook duidelijk ruimte zijn voor alternatieve, van de wet afwijkende, constructies, ook als het afwijkende beding de rechten van de huurder op zichzelf aantast, zoals blijkt uit het oordeel van de kantonrechter Amsterdam (14 mei 2009, WR 2009, 102):
Een beding dat de rechten die huurder aan het wettelijke systeem kan ontlenen beperkt behoeft niet in alle gevallen de wettelijke huurbescherming ‘in haar wezen’ aan te tasten. Dit zou bijvoorbeeld niet het geval hoeven te zijn indien de feitelijke situatie met zich meebrengt dat de wettelijke rechten illusoir worden (op grond van feitelijke omstandigheden of rechtsgeldige andere contractuele bepalingen) op het moment waarop sprake is van de overeengekomen (niet wettelijke) beëindigingsgrond, of indien partijen voorzieningen hebben getroffen die in het onderhavige geval de rechten en belangen van de huurder op een betere of gelijkwaardige wijze dienen dan de wettelijke regeling.
Vrij vertaald oordeelt de kantonrechter dat als een afwijkend beding op zichzelf de wettelijke rechten van de huurder aantast, maar deze afwijking er in de praktijk toe leidt dat de huurder beter of gelijkwaardig af is, geoorloofd zijn. Ter verkrijging van goedkeuring dient het belang bij afwijking van de wettelijke regeling (met name voor de huurder) in de overeenkomst derhalve uitputtend naar voren te worden gebracht. Dit kan op betrekkelijk eenvoudige wijze gebeuren, door in de overwegingen van de overeenkomst uitvoerig in te gaan op de redenen en achtergronden van de gekozen constructie. Als dat aan die voorwaarden is voldaan, dan kunnen afwijkende bedingen zorgen voor op maat gesneden huurovereenkomsten en vormen ze een bruikbaar instrument bij verhuur van middenstandsbedrijfsruimte.
