Woonfraude Huurwoningen
Woonfraude is een wijdverbreid probleem. Naar schatting is bijvoorbeeld ca. 20% van de Amsterdamse huurwoningen illegaal in gebruik bij derden. In deze blog wordt de term onderhuur bewust niet gebruikt en hiernavolgend wordt er op de reden hiervan ingegaan. De aanpak woonfraude loont en er zijn diverse praktische hulpmiddelen.
Allereerst het onderscheid tussen onderhuur en pseudo-onderhuur (voorheen afstand van huur genaamd). Als er sprake is van onrechtmatig gebruik van woonruimte, neemt de eigenaar meestal ten onrechte aan dat er (automatisch) sprake is van onderhuur.
Voor vragen over courtage verhuurmakelaar, kunt u te allen tijde contact opnemen.
Frank Swart
Onderhuur
Onderhuur is in de wet verankerd (art. 7:269 BW) en ziet in veruit de meeste gevallen niet toe op de vormen van woonfraude die we in de praktijk tegenkomen. Immers, er kan pas sprake zijn van onderhuur als de onderhuurovereenkomst niet is aangegaan met de intentie om de onderhuurder de positie van hoofdhuurder te verschaffen. In veruit de meeste gevallen van illegale ingebruikgeving van woonruimte aan derden, is het de bedoeling om deze nu juist wél de positie van huurder te verschaffen. De hoofdhuurder vertrekt (bijvoorbeeld naar een koopwoning) en houdt zijn huurwoning aan om deze uit geldelijk gewin te verhuren. Zo heeft de gemeente Amsterdam vastgesteld dat vele kopers van woningen op het voormalige Ajax-terrein (Watergraafsmeer) hun voormalige huurwoning konden aanhouden om deze, uiteraard tegen betaling van aanzienlijke maandelijkse vergoedingen, aan derden in gebruik te geven; hierbij ging het om tientallen procenten huiseigenaren op het voormalige Ajax-terrein.
In een tweetal arresten uit 1984 (NJ 1984, nr. 4 en NJ 1984, nr. 766, “Kinderen Rudge”) is uitgemaakt dat in dergelijke gevallen geen sprake is van onderhuur in de zin van de wet. De verhuurder was definitief vertrokken en had, anders dan het incasseren van de maandelijkse vergoeding, geen bemoeienis meer met de woning.
Samenvattend kan men stellen dat in alle noorderzon gevallen geen sprake is van onderhuur, maar van pseudo-onderhuur en art. 7:269 BW (onderhuurbeschermingsbepaling) niet van toepassing is. Er wordt gesproken van gebruik zonder recht of titel door de illegale bewoner.
Consequentie is dat in de zaken waar de verhuurder zich beroept op gebruik zonder recht of titel, de rechtbank, in plaats van kantonrechter, bevoegd is. Aangezien de zaak betrekking heeft op (onder)huur, is de kantonrechter hier niet toe bevoegd.
Een procedure gebaseerd op onrechtmatige bewoning valt of staat met een goed dossier.
Waaruit bestaat een goed dossier?
Rapportages van verhuurmedewerkers, waarin de bevindingen m.b.t. een specifieke woning worden vastgelegd, vormen een zeer bruikbare bron van informatie. Echter, veel particuliere verhuurders beschikken niet over dergelijke medewerkers; deze luxe komt veelal alleen woningcorporaties toe.
Als alternatief kan men van de dienst Zoeklicht van de gemeente Amsterdam gebruik maken. Naast woningcorporaties, kunnen ook particuliere eigenaren en beheerders gebruik maken van Zoeklicht. Nadeel is dat deze dienst vertraging op kan leveren, doordat de gemeentelijke instelling relatief traag opereert. Dit kan (gedeeltelijk) worden ondervangen door reeds in en vroegtijdig stadium een melding te doen bij Zoeklicht; bij het eerste vermoeden kan al een beroep worden gedaan op deze dienst. Wordt een zaak door Zoeklicht in behandeling genomen, dan bezoekt een medewerker van deze dienst de woning waarvan het vermoeden bestaat dat deze onrechtmatig in gebruik is bij derden en legt de bevindingen vast. Zo nodig worden deze bezoeken herhaald. De eigenaar/beheerder ontvangt uiteindelijk de bevindingen van Zoeklicht.
Gaat huurfraude gepaard met overlast en klachten van omwonenden (hetgeen veel voorkomt bij de zgn. Airbnb zaken), dan kan een juridisch adviseur de mutatierapportages opvragen bij het bureau ABJO van de politie. Er moet dan sprake zijn van structurele overlast, want anders worden de mutaties niet verstrekt.
Klachten van omwonenden vormen uiteraard een goede ondersteuning voor het dossier. Deze klachten moeten wel schriftelijk worden geuit, zodat ze als productie kunnen worden ingebracht in de procedure. In bodemprocedures worden deze omwonenden ook wel ter zitting als getuigen gehoord.
Tijdelijke verhuur
In geval van tijdelijke verhuur t.b.v. toeristen of expats wordt meestal een advertentie geplaatst op websites van diverse organisaties die zich specifiek toeleggen op deze vorm van verhuur (Airbnb, Wimdu, HomeAway e.d.). Dergelijke advertenties zijn uiteraard zeer bruikbaar in procedures.
Tenslotte zijn inschrijvingen in de basisadministratie van de Burgerlijke Stand erg waardevol. Als daaruit blijkt dat derden zich hebben ingeschreven op het verdachte adres, dan vormt dat zeker een aanwijzing voor illegale bewoning. Dit geldt zeker, als de hoofdbewoner zich heeft laten uitschrijven. De werkzaamheden van de advocaat begint altijd met het opvragen van deze noodzakelijke informatie.
Uiteraard is het voor de verhuurder, in het voorkomende geval hij vermoedt dat sprake is van woonfraude, het beste als hij over alle hiervoor genoemde stukken beschikt, maar het kan natuurlijk zo zijn dat dat niet mogelijk is. Maar daar geldt soms weer het credo: niet geschoten altijd mis en moet je roeien met de riemen die je hebt, ook als het dossier niet geheel compleet is.
Bovendien kan een schijnbare zwakke zaak ter zitting plotseling een voor de verhuurder gunstige wending krijgen, omdat de hoofdhuurder of illegale bewoner(s) bijvoorbeeld zeer onwaarschijnlijke verweren voeren of zich verspreken; dat komt met enige regelmaat voor. Ook komt het regelmatig voor dat niemand namens gedaagde ter zitting verschijnt en kan de zaak bij verstek toegewezen worden.
Mocht een vordering tot ontruiming in kort geding stranden, kan de tijdens de mondelinge behandeling verkregen informatie worden gebruikt in een daaropvolgende bodemprocedure.
Het credo is dan ook:
staar je niet te veel blind op de compleetheid van het dossier.
Met vorenstaande uiteenzetting is een beeld geschetst van hét ideale dossier i.g.v. woonfraude. Maar nogmaals, ook als het dossier minder compleet is, kan het nuttig zijn om de rechter in te schakelen. Als de verhuurder bijvoorbeeld beschikt over advertenties op sites als Airbnb en enkele meldingen van omwonenden, dan kan dat al voldoende zijn voor een (succesvolle) procedure.