Onderverhuur Zolderberging
In een recent arrest, waarin Lexcom Legal namens de verhuurder optrad, heeft het Gerechtshof te Amsterdam op een interessant oordeel geveld over een huurder die voor een langere periode haar zolderberging onderverhuurde aan telkens wisselende personen. De huurovereenkomst werd ontbonden en de huurder diende het gehuurde te ontruimen.
Een persoon (de latere huurder) heeft op een onbekend tijdstip (rond 1980) haar intrek genomen in een woning van de eigenaar. De woning werd op dat moment verhuurd aan een andere persoon, die op een voor de eigenaar eveneens onbekend tijdstip was vetrokken. Deze situatie is lang onopgemerkt gebleven en op het moment dat eigenaar ontdekte dat de oorspronkelijke huurder was vertrokken en iemand anders feitelijk in het gehuurde verbleef, beriep deze bewoner zich op het medehuurderschap met de oorspronkelijke huurder (art. 7:267 BW). Hoewel eigenaar het sterke vermoeden had dat er sprake was van onrechtmatige bewoning, stelde de bewoner dat zij met de oorspronkelijke hoofdhuurder rond 1980 een affectieve relatie was aangegaan, waarna zij haar intrek had genomen in de woning. Na het vertrek van de hoofdhuurder, zou deze bewoner als (hoofd)huurder de huurovereenkomst met de eigenaar hebben voortgezet. Dit zou zijn gebeurd met mondelinge instemming van de toenmalige beheerder, zo stelde althans de bewoner.
Voor vragen over courtage verhuurmakelaar, kunt u te allen tijde contact opnemen.
Schriftelijke toestemming
Hoewel voor het tot stand komen van medehuurderschap de schriftelijke toestemming van de verhuurder een wettelijk vereiste is (art. 7:267, lid 1), nam de kantonrechter na zoveel jaar (ca. 30 jaar) aan dat de bewoner en de (voormalige) huurder deze toestemming van de toenmalige beheerder (stilzwijgend) hadden verkregen en de bewoner, na het vertrek van de oorspronkelijke huurder, de huurovereenkomst met de eigenaar als huurder had voortgezet.
Hoewel dit voor de eigenaar als verstrekkende consequentie had dat de bewoner (van wie het sterke vermoeden bestond dat het simpelweg een illegale bewoner betrof) als huurder aan hem werd opgedrongen (in juridische termen: gedwongen contractovername), schuilde hierin voor eigenaar ook een belangrijk voordeel. Immers, de eigenaar had geconstateerd dat huurder reeds voor langere tijd haar zolderberging aan telkens wisselende personen onderverhuurde, terwijl de huurovereenkomst niet alleen algehele onderverhuur, maar ook gedeeltelijke onderverhuur c.q. ingebruikgeving, verbood. De wet (art. 7:244 BW) staat gedeeltelijke onderverhuur daarentegen wel toe, mits de hoofdhuurder zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, maar daar mag bij overeenkomst van worden afgeweken, hetgeen in deze kwestie het geval was.
Nu de huurder zich beriep op de huurovereenkomst (waar zij als medehuurder in was getreden), kon de eigenaar zich op zijn beurt beroepen op het in deze overeenkomst opgenomen verbod op gedeeltelijke onderverhuur. Het Hof (in navolging op de kantonrechter in eerste aanleg) achtte huurder eveneens gebonden aan de huurovereenkomst, stelde vast dat zij de bij de woning behorende zolderberging inderdaad voor langere tijd onderverhuurde aan telkens wisselende personen en concludeerde vervolgens dat huurder daarmee tekort was geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens de eigenaar. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde volgde.
Samengevat
Door zich te beroepen op het (mede)huurderschap, heeft de huurder zich ook gebonden aan de huurovereenkomst en het daarin opgenomen onderverhuurverbod. De huurder schoot zichzelf uiteindelijk derhalve in de voet door zich te beroepen op het medehuurderschap. In appel werd geprobeerd dit te herstellen door, anders dan in eerste aanleg, te stellen dat de huurder (toch) geen huurder was geworden via het medehuurderschap, maar dit plotselinge nieuwe inzicht mocht niet meer baten, blijkens het arrest. Hoe de bewoner dan wel tot huurder was gepromoveerd, bleef overigens in het midden.
Bijzonder aan deze zaak is dat het Hof nog heeft toegevoegd dat, ook als huurder niet direct als medehuuder in de rechten en plichten van de met de oorspronkelijke huurder gesloten huurovereenkomst was getreden, zij desalniettemin gehouden was tot nakoming van de inhoud van deze overeenkomst. Het maakt voor de beoordeling niet uit of er sprake was van contractsoverneming, medehuurderschap of een nieuwe overeenkomst, want het onderhuurverbod was volgens het Hof onderdeel (geworden) van de verplichtingen van huurder.
Dit is op zich bijzonder, nu het Hof kennelijk aanneemt dat partijen er over en weer vanuit moesten gaan c.q. er over en weer op moesten vertrouwen dat de inhoud van de huurovereenkomst tussen hen beiden gold, ook als deze overeenkomst niet (direct) kan worden herleid tot expliciete afspraken. Dit lijkt op een soort Haviltex-redenering van het Hof.
Op de achtergrond speelde nog dat de huurder, na het vertrek van de onderbuurman, er ook in was geslaagd om zich diens woning toe te eigenen en te verhuren, maar uit het arrest blijkt dat de vaststelling dat de zolderkamer langdurig werd onderverhuurd aan derden, op zich voldoende was om aan te nemen dat huurder tekort was geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens verhuurder.
Uitspraak
Deze uitspraak ligt overigens in lijn met een eerder arrest van hetzelfde Hof van 20 januari 2009 (ECLI:NL:GHAMS:2009:BI2102), in welke casus eveneens sprake was van langdurige onderverhuur van een (zolder)kamer.
Uit het oordeel van het Hof kan worden afgeleid dat door eigenaren vaak ten onrechte wordt aangenomen dat tegen gedeeltelijke onderverhuur van een woning niet kan worden opgetreden, waarmee niet gezegd is dat alle gevallen van gedeeltelijke onderverhuur zich lenen voor een procedure. Het is afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst (art. 7:244 BW staat, onder omstandigheden, immers gedeeltelijke onderverhuur toe) en het zal per geval bekeken moeten worden, waarbij met name de intentie van de hoofdhuurder en de veiligheidsaspecten zwaar wegen.
Als professioneel advocatenkantoor in Amsterdam kan Lexcom Legal u van dienst zijn. Voor meer informatie raadpleeg het Arrest van het Hof, de blogpagina of neem persoonlijk contact op.