Huurrecht
In het vorige blog is de Wet Doorstroming Huurmarkt aan de orde gekomen en zijn de ruimere mogelijkheden voor tijdelijke verhuur aangestipt. Omdat de wet per 1 juli 2016 is ingegaan, kondern huurder en verhuurder vooruitlopen op de invoering en tijdelijke contracten sluiten.
In het vorige blog is in zijn algemeenheid ingegaan op de mogelijkheden om per 1 juli 2016 tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan: voor zelfstandige woonruimte geldt een maximale termijn van twee jaar en voor onzelfstandige woonruimte geldt een maximale termijn van vijf jaar.
Er bestaat echter geen belemmering om, vooruitlopend op de invoering van de nieuwe wet per 1 juli 2016, thans reeds huurovereenkomsten voor bepaalde tijd aan te gaan, want in het slechtste geval zal de rechter, in het voorkomende geval van een procedure, de huurbescherming van toepassing verklaren die de huurder nu ook al heeft. Met andere woorden, de risico’s zijn beperkt, zolang de verhuurder zich er maar van bewust is dat hij een (klein) risico neemt. Wel is het verstandig om bijvoorbeeld in de overwegingen van de huurovereenkomst uitdrukkelijk te verwijzen naar de nieuwe wet en om partijen onder meer te laten verklaren dat zij zich er van bewust zijn dat zij anticiperen op nieuwe regelgeving.
Voor vragen over doorstroming huurmarkt, kunt u te allen tijde contact opnemen.
Waar moeten huurder en verhuurder op letten bij het sluiten van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd:
– de termijnen van respectievelijk twee en vijf jaar betreffen maximumperiodes. Korter mag, maar ook dan geldt dat de bepaalde tijd expliciet moet worden vastgelegd;
– de overeenkomst eindigt na het verstrijken van de bepaalde tijd. Voor de verhuurder is het wel vereist dat hij niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand vóór afloop van de huurperiode een schriftelijke kennisgeving aan de huurder stuurt (een formele opzegging is dus niet vereist). Het is, om bewijsproblemen te voorkomen, wel aan te raden om deze kennisgeving per aangetekende post te versturen. Neemt de verhuurder de uiterste termijn van één maand niet in acht, dan ontstaat (van rechtswege) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en in dat geval treedt de bestaande wettelijk huurbescherming integraal in werking. Overeenkomsten voor bepaalde tijd vergt derhalve een adequate administratie, want de gevolgen zijn groot als de termijnen niet in acht worden genomen;
– voor de huurder blijft de tussentijdse opzeggingsmogelijkheid ook gedurende de bepaalde tijd bestaan: voor hem geldt een opzegtermijn van één maand. Afwijkende bedingen zijn nietig (art. 7:271, lid 7 BW). De huurder die een huurovereenkomst aangaat voor -laten we zeggen- twee jaar, kan dus bijvoorbeeld ook na zeven maanden de huur opzeggen. De wetgever wil hiermee de doorstromingsmogelijkheden voor huurders vergroten. De huurder die een overeenkomst aangaat van twee jaar, maar na zeven maanden opzegt, is aan de verhuurder derhalve niet de huurpenningen voor de resterende periode verschuldigd;
– om te voorkomen dat aan huurders van één en dezelfde woning telkens nieuwe huurovereenkomsten voor bepaalde tijd worden aangeboden (zgn. draaideurconstructies), geldt dat slechts één huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan worden overeengekomen. Wordt na de eerste huurtermijn een nieuwe huurovereenkomst aangegaan, dan is dat van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Afwijkingen zijn opnieuw nietig;
– voor zgn. toegelaten instellingen (woningcorporaties/woningbouwverenigingen) geldt voor een specifiek groep zelfstandige woningen dat deze niet tijdelijk mogen worden verhuurd. Het betreffen de zgn. daeb-woningen (art. 48, lid 1 Woningwet), ofwel de sociale woningenvoorraad van corporaties, bestemd voor de zgn. primaire doelgroep. Voor deze groep huurders achtte de wetgever het gewenst om hen niet bloot te stellen aan tijdelijke contracten. Bovendien zou het ook niet efficiënt zijn om huurders van dergelijke woningen bijvoorbeeld na twee jaar te laten vertrekken voor een nieuwe huurder binnen dezelfde primaire doelgroep. Dat is immers niet de doorstroming die de wetgever voor ogen heeft met de invoering van de wet;
– hier geldt weer wel een uitzondering voor huurders van daeb-woningen die tijdelijk elders gaan werken of studeren, terwijl daeb-woningen ook kunnen worden aangewend voor huurders die in verband met renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw, tijdelijk elders moeten worden gehuisvest;
– in het vorige blog is de toetsing van de aanvangshuurprijs al aan de orde gekomen. Voor zelfstandige woonruimte geldt onder het huidige wettelijke regime een termijn van zes maanden ná aanvang, waarbinnen de huurder de overeengekomen huur door de Huurcommissie kan laten toetsen. Voor zelfstandige woningen, die tijdelijk worden verhuurd, geldt dat deze toetsing gedurende de gehele looptijd van de overeenkomst kan worden gedaan, plus zes maanden ná afloop van de bepaalde tijd, als de huurovereenkomst tenminste wordt voortgezet;
– voor het overige blijft voor tijdelijke huurovereenkomsten de huurprijswetgeving integraal van toepassing;
– met name verhuurders zullen zich er tenslotte van bewust moeten zijn dat de regeling van art. 7:232, lid 2 BW (huurovereenkomsten naar zijn aard van korte duur) in nog beperktere mate van toepassing zal zijn. Deze regeling zal wellicht alleen nog gebruikt kunnen worden voor vakantiewoningen. Toegelaten instellingen mogen in het geheel geen overeenkomsten op de voet van art. 7:232, lid 2 meer aangaan.